Şufa (Önalım) Hakkı Davası

Şufa (Önalım) Hakkı Davası

Şufa (önalım) hakkı davası sayesinde paydaşı olunan bir taşınmaz için öncelikli alım süreci yapılmaktadır. Önalım hakkına dair tüm detaylar.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Neden Var?

Hisseli gayrimenkul, birden fazla kişinin pay sahibi olduğu gayrimenkulü ifade etmektedir. Bu tür gayrimenkullerde, her paydaşın sahip olduğu hisse oranı belirlenmektedir. Ayrıca kararlar pay oranlarına göre alınmaktadır. Ancak, hissedarlar arasından biri gayrimenkul üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını satmak istediğinde, diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanınmaktadır. Bu öncelikli satın alma hakkına şufa hakkı denmektedir. Şufa hakkı, gayrimenkulün niteliğine bakılmaksızın uygulanmaktadır. Yani, söz konusu gayrimenkul arsa, konut veya başka bir türde olabilmektedir. Önemli olan hisseli mülkiyetin bulunmasıdır. Ayrıca paydaşların birinin gayrimenkulü satma isteği durumunda diğer paydaşlara tanınan bu öncelikli satın alma hakkıdır. Bu düzenleme, hisseli gayrimenkullerin mülkiyetinde adil bir denge sağlamak amacıyla yapılır. Şufa hakkı, diğer paydaşların gayrimenkul üzerindeki kontrolünü korumaktadır. Bunun yanında satıcı paydaşın haklarını da gözetmektedir. Bu sayede, hisseli gayrimenkullerin satışında adil ve dengeli bir süreç işler ve taraflar arasındaki ilişkilerin sağlam temellere dayanmasına olanak tanımaktadır.

Şufa Hakkı (Önalım) Hakkı Ne Demektir?

Şufa kelimesi farklı bir ifade ile ön alım hakkı paylı bir mülkiyet olduğunda söz konusu olmaktadır. Burada paylı bir mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişilere satmak istediğinde paydaş olan kişilere öncelikli satın alma hakkı verilmektedir. Şufa (önalım) hakkı davası sayesinde paylı bir mülkiyet kullanıldığında her paydaşın öncelikle satın alma hakkı bulunmaktadır. Ancak bu hak sadece herhangi bir payın üçüncü kişilere satılma ihtimali halinde kullanılmaktadır.

Eğer üçüncü kişilere satılması gibi bir durum söz konusu olmaz ise bu durumda şufa hakkı da geçerli olmayacaktır. Şufa (önalım) hakkı davası paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında şartları belirlemektedir. Bu kapsam içerisinde hem satıcı hem de davalı arasında bir sözleşme yapılmaktadır. Bu sözleşme sayesinde satım ilişkisi kurularak paydaşlar arasında sorun yaşanmaması sağlanmaktadır.

Ön alım hakkı olduğunda paydaş payını yasal bir şekilde ön alım hakkını kullanarak diğer paydaşa devretme yükümlülüğüne sahiptir. Bu sayede ön alım hakkı taşınmaz mülkiyetin dolaylı bir şekilde sınırlama içerisinde hak sahibinin değişmesini sağlamaktadır. Eğer bu hak kullanılmazsa o zaman böyle bir kısıtlama olmayacaktır. Ancak bu hak kullanıldığı andan itibaren ortaya çıkmaktadır.

Şufa (önalım) hakkı davası davalarında önemli olan paydaşların bulunduğu bir taşınmaz malın paydaş olmayan birisine satış yapılması ihtimalinde mümkün olmaktadır. Ancak ön alım hakkı iradi bildirim ile değil ancak alıcıya karşı kullanılabilmektedir. Bu nedenle de bu hakkın dava dışında kullanılabilme ihtimali bulunmamaktadır.

Şufa Hakkının Çeşitleri Nelerdir?

Hukuk kuralları gereğince 3 çeşit Şufa (önalım) hakkı davası bulunmaktadır. Bu haklar:

1. Yasal önalım hakkı,
2. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı
3. Sınırdaş tarımsal arazi malikinin ön alım hakkı

olarak sıralanmaktadır. Bu hakkın kullanılabilmesi için öncelikle gayrimenkulde bir arsa veya bir daire sahibi olmanıza gerek bulunmaktadır. Aynı zamanda taşınmaz mülkiyetin hangi biçimde olduğunun da bir önemi bulunmamaktadır. Önemli olan burada taşınmaz mülkiyetin vasfı değil paylı bir mülkiyete sahip olmasıdır.

Türk Medeni Kanunu Şufa (önalım) hakkı davası için sadece pay sahiplerine bu hakkın kullanılabilmesini sağlamaktadır. Tapuda kayıtlı olması şarttır ve sınırlı ayni hak sahiplerinin bu haktan yararlanabilme ihtimali mümkün değildir.

Tapuda birden fazla kayıtlı kişinin şufa hakkını kullanmak istemesi halinde paydaşlar arasında eşit bir şekilde bölünmektedir. Davanın açılabilmesi için tapuda pay sahibi olarak satın alan kişiye karşı dava açılması mümkündür. Burada eski paylaşınız olan kişiye değil yeni satın alan kişiye karşı dava açabilirsiniz. Paydaşların kendi aralarında bir pay satışı yapması şufa davası için bir konu değildir. Bunun için şufa hakkından yararlanmak isterseniz mahkeme tarafından davanız reddedilecektir.

Şufa Önalım Davası Türleri

Ön alım hakları kanundan doğan ve sözleşmeden doğan olmak üzere iki farklı türde bulunmaktadır. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı davalarında tarafların kanuna uygun bir şekilde yaptıkları sözleşme üzerinden verilmektedir. Şufa (önalım) hakkı davası burada kendi iradeleriyle sözleşmenin yapılması temel aranan hukuk kuralıdır.

Türk borçlar kanunu hükümlerine göre yazılı bir şekilde en fazla 10 yıl süreyle yapılabilen ve miras yoluyla geçebilen haktır. Aksi kararlaştırılmadıkça sürece bu hak devredilmektedir. Bunun yanında taşınmazın satışında maddi olarak satışa eşdeğer işlemlerin yapılması halinde kullanılmaktadır.

Bu taşınmaz mülkiyetinin miras paylaşımında mirasçıların birini ayrılması veya kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi gibi nedenlerden dolayı ön alım hakkı kullanılamayacaktır. Ayrıca cebri artırma yoluyla satışı yapıldığında da yine bu hak ön alım hakkı olarak geçmeyecektir.

Taraflar arasında yapılan sözleşmelerde tapuya şerh koyularak diğer kişilere karşı nispi özellikler korunmaktadır. Ayrıca tapuya şerh verilerek hakkın güçlendirilmesi sağlanabilmektedir. Şerh koyulduğunda bu süre belirtilen süre içerisinde ve belirtilen koşullarda her paylaşa karşı kullanılabilmektedir. Eğer koşullar belirlenmez ise bu durumda üçüncü kişilere karşı yapılan satış işlemlerinde taşınmazın satışı için uygun esaslar kabul edilecektir.

Kanundan doğan ön alım hakkı davası ise; paylı mülkiyetin hükümlerine tabi bir şekilde paydaşın taşınmaz üzerindeki payının satılması halinde kullanılmaktadır. Burada paydaş taşınmaz üzerindeki payının tamamını veya kısmi payını üçüncü kişilere satılabilmektedir. Şufa (önalım) hakkı davası mülkiyet ilişkisi hâlinde doğar ve satışın yapılması gerçekleştirildikten sonra da kullanılabilmektedir.

Paydaşın burada payının bir kısmını veya tamamını satması arasında bir fark bulunmamaktadır. Önemli olan kişiye değil paya sahip olduğu hakkıdır. Her paydaş aynı hakka sahip olurken ön alım hakkı kullandığında aynı zamanda diğer paydaşlara da devretme yükümlülüğü verilmektedir. Bu sayede taşınmaz mülkiyetin dolaylı bir şekilde sınırlaması sağlanmaktadır. Bu hak kullanılmadığında ortada kısıtlama kalmadığı için ön alım hakkı kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkacaktır.

Yasal ön alım hakkı, sadece paydaş olmayan birine yapılan bir satış gerçekleştirildiğinde söz konusu olmaktadır. Burada alıcıya karşı dava açılırken bu hakkın dava dışında kullanılamaz.

Şufa ( Önalım) Hakkı Ne zaman Düşer?

Kanundan doğan ö alım haklarında hak sahibine bildirildiği süre baz alınmaktadır. Şufa (önalım) hakkı davası hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay geçerli olmaktadır. Aynı zamanda satışın yapılmasından itibaren ise 2 yıl geçtiğinde hak düşürücü süre dolmuş demektir. Bu nedenle de satış üzerinden 2 yıl geçtiğinde zaman aşımı süresi uygulanmaktadır.

Sözleşmeden doğan bir alım hakkı ortaya çıktığında burada en fazla 10 yıllık şerh konulabilmektedir. Bu süre dolduğunda ise şerh süresi kendiliğinden düşmektedir.

Örnek olarak dava hakkını açıklamak gerektiğinde 01.01.2025 yılında paylı mülkiyete ait satılmasın notere bildirildiği düşünülsün. Bunun sonucunda 3 ay yani 01.04.2025 tarihine kadar süre bulunmaktadır. Kanun bildirim şartı konulduğundan itibaren 3 aylık süre işletilmeye başlamaktadır.

Sonuç olarak sözleşmeden doğan haklarda tapuya şerh edildiği andan itibaren 10 yıl sonunda kendiliğinden geçersiz olmaktadır. Yasal hak bildirimden sonra 3 ay, her halde ise 2 yıl sonra düşmektedir.

Şufa (Önalım) Davası Nasıl Açılır?

Şufa hakkı Türk Medeni Kanunu 734. Maddesine göre alıcıya karşı dava açmak için gerçekleştirilmektedir. Öncelikle yapılan satış hem alıcı hem de satıcı tarafından diğer paydaşlara noter huzurunda bildirilmektedir. Daha sonra ise bildirim kanununun öngördüğü satıcıya sorumluluk yüklenmektedir.

Burada temel amaç hak sahibinin haktan yararlanma konusundaki tespit usulü olmaktadır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılmasının nedeni de budur. Şufa (önalım) hakkı davası açmak istiyorsa adını olan payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli üzerinden alıcıya düşen tapu giderleri karşılanmaktadır. Daha sonra ise hakim tarafından süre içerisinde belirtilen yere nakden yaptırmakla gerçekleştirilmektedir.

TDK 733/3 Bendine göre tüm paydaşlara taşınmazın satın alındığını noter huzurunda bildirilmesi burada çok önemlidir. Çünkü bildirme yükümlülüğü yerine getirilmediğini de alıcı paydaşların açacağı dava kabul edilecektir. Taşınmazda pay aldığını bildirim yükümlülüğü sadece noterden yapılmaktadır. Yazılı bir şekilde bildirimin yapılması halinde noter izni olmadığı için bu bildirim geçersiz kabul edilecektir. Bu nedenle de noter marifetin kullanılması yükümlülüktür.

Şufa (önalım) hakkı davası sadece dava yoluyla kullanılabilmektedir. Gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaşın dava açma hakkı bulunmaktadır. Davanın alıcıya açıldığını unutmayınız. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi olmaktadır. Yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi olarak kabul edilmektedir. Taşınmaz mülkiyet nerede bulunuyor ise tek yetkili mahkeme o yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi olmaktadır ve kesin yetkilidir.

Şufa Davası Kimler Tarafından Açılamaz?

Kanundan doğan önalım haklarında paydaş olmayan kişiler ön alım hakkı davasından yararlanamamaktadır. Ayrıca payın paydaş olmayan bir başka kişiye satışı olmadan da bu haktan yararlanabilmek mümkün değildir. Bu nedenle de cebri artırmayla satışlarda dava açma hakkı bulunmamaktadır. Şufa (önalım) hakkı davası paydaşların kendi aralarında yaptıkları satışlar için kullanılmamaktadır. Önalım hakkından feragat edilmesi halinde yine yararlanmak mümkün olmayacaktır.

Tapuda paydaş olmayan hiç kimsenin ön alım hakkı davasından yararlanabilme ihtimali mümkün değildir. Satışa eşdeğer veya satış işlemi olmayan hallerde yine bu hak kullanılmamaktadır. Örneğin bağışlama yapıldığında veya kamulaştırma işlemlerinde hak gerekli görülmemektedir. Bunun yanında mal değişim sözleşmeleri veya taşınmaz satış vaadi gibi süreçler içerisinde de dava açıklamamaktadır.

Önalım hakkı, mülkiyet hakkını korumak ve hissedarların haklarını güvence altına almak amacıyla düzenlenen önemli bir hukuki kavramdır. Ancak, şufa (önalım) hakkı davası kullanımında dürüstlük kuralına uyulması gerekmektedir. Dürüstlük kuralı, taraflar arasındaki ilişkilerde adil ve dürüst davranılmasını sağlayan temel bir ilkedir ve Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde açıkça belirtilmektedir.

Hissedarların birinin gayrimenkul üzerindeki payını satmak istemesi durumunda, diğer hissedarlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Ancak, bu hakkın kullanımında bazı durumlarda dürüstlük kuralına aykırı davranışlar ortaya çıkmaktadır. Örneğin, fiili taksime değer verilmesi gereken durumlarda taksimin yazılı olarak yapılması veya taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşların fiilen kullanılan bölümlerinin olması gerektiği gibi kurallar bulunmaktadır.

Buna ek olarak, bir hissedarın önalım hakkını kullanırken, satıcının zamanında kullanıma karşı çıkmaması veya o yerde hak iddia etmemesi gibi durumlar da önemlidir. Eğer davacı hissedar, satıcıya ait farklı bölümleri kullanıyorsa ve satıcı da bu kullanıma karşı çıkmıyorsa, bu durumda önalım hakkının kullanımı dürüstlük kuralına aykırı olmaktadır.

Hakkının kullanımında dürüstlük kuralına uyulması gerekmektedir. Taraflar arasındaki ilişkilerin sağlıklı ve adil bir şekilde yürütülmesini sağlamaktadır. Bu nedenle, önalım hakkının kullanılması sürecinde tarafların haklarının korunması ve adaletin sağlanması için dürüstlük ilkesine büyük önem verilmelidir.

Ayrıca yapılan satış sözleşmesinin geçersiz olması halinde de şufa hakkı kullanılmamaktadır.

Birden Fazla Hisseder Şufa Hakkını Kullanabilir Mi?

Bir gayrimenkulün birden fazla paydaşı varsa ve bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satmak istediğinde ortaya çıkmaktadır. Satışa karşı çıkan diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilmektedir.  Bu durumda şufa (önalım) hakkı davası kullanacak olan paydaşlar arasında hisse miktarı veya oranı önemli değildir. Çünkü kanunun belirttiği gibi, şufa hakkından eşit olarak yararlanılacaktır.

Önalım hakkını kullanacak olan paydaşlar, ayrı ayrı dava açabilecekleri gibi birlikte de dava açabilirler. Ayrı açılan davaların birleştirilmesi genellikle faydalı olmaktadır. Birlikte açılan davada dava kabul edilirse, pay iptal edilmektedir. Ayrıca davalılar adına eşit olarak tescil edilmektedir. Bu prensip, Yargıtay‘ın 11.06.1946 tarihli İçtihadı Birleştirme kararıyla belirlenmektedir.

Bir hissedarın davasından vazgeçmesi durumunda, vazgeçen paydaşın hissesi davalı üzerinde bırakılmamaktadır. Bu miktar da davalılar adına eşit olarak tescil edilmektedir Bu düzenleme, adil bir sonuç elde etmek ve taraflar arasında eşitlik sağlamak amacıyla yapılmaktadır.

Birden fazla paydaşın bulunduğu bir gayrimenkulde bir paydaşın payını satmak istemesi durumunda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanılmaktadır. Bu durumda, hisse miktarı veya oranı önemli değildir. Böylelikle taraflar eşit haklara sahiptir. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, bu süreç adil bir şekilde yürütülmeli ve sonuçlandırılmaktadır.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Tarafları

Hak taşınmazın alıcısına karşı açılmaktadır. Genellikle taşınmazın alıcısına karşı açılırken taşınmazın satışından sonra mülkiyet hala alıcı adına tescil edilmemişse durum değişmektedir. Bu durumda dava satıcıya karşı da açılabilmektedir. Bu nedenle de satışın sonuçlanmasının ardından taşınmazın tapuda tescilinin gerçekleştirilme durumuna göre taraflar değişmektedir. Eğer satıcının hala mülkiyeti üzerinde ise hak sahibi bu durumu dikkate alarak satıcıya karşı da davasını açabilmektedir. Bu nedenle de dava açmadan önce tarafın belirlenmesi için mutlaka tapuda tescilinin gerçekleşip gerçekleşmediğinin sorgulanması gerekmektedir.

şufa (önalım) hakkı davası taşınmaz mülkiyetin veya hissedarı mülkiyetin varlığını ispat etmek gerekmektedir. Bunun yanında fiili taksim olgusu içinde ispat gerekebilmektedir. İspat yükü iddia eden kişi tarafından yani davacı tarafından karşılanmaktadır.

Bu nedenle de tapu kayıtları veya bilirkişi görüşleri kullanılabilmektedir. Bunun yanında tanık ifadeleri veya keşif raporları da değerlendirilmektedir. Ayrıca fotoğraflar, yeminli beyanlar veya topografik haritalarda delil olarak kanıt niteliğinde geçmektedir.

Tapu kayıtları bedelin belirlenmesinde büyük öneme sahip olmaktadır. Çünkü tapu kayıtlarına göre satış bedeli ön alım bedelinin belirlenmesinde esas kabul edilmektedir. Ancak bu durumun bir istisnası bulunmaktadır. Bu istisna hak sahibinin ön alım hakkını kullanmaması için satış bedelinin yüksek gösterebilme ihtimalidir. Yani buna bedelde muvazaa hali denilmektedir. Muvazaalı bir işlem söz konusu olduğunda satış sözleşmesinde tanık veya hukuka ait bir kayıt istenmektedir. Görüntü veya mesajlaşma gibi eklemeler de her türlü delil ve ispat olarak sayılmaktadır. Bu nedenle de muvazaalı bir işlemde kesin delil şartı aranmadan dava açılabilmektedir.

Şura Hakkından Feragat Edilir Mi?

Bu hak önceden tanımlanan bir hak olduğu için aynı zamanda özel hukuku ilişkileri olarak değerlendirilmektedir. Taşınmaz mülkiyete hak sahibi olan bir hissedar şufa hakkından feragat edebilme hakkına sahiptir. Şufa (önalım) hakkı davası hakkından feragat eden kişinin bunu yazılı bir şekilde gerçekleştirmesi gerekmektedir.

Feragat işlemi bir satış ile ilgili olmayıp somut bir satış olmadan da yapılabilmektedir. Bunun için tapu kaydına şerh düşülmesi gerekmektedir. Somut bir satışla ilgili ön alım hakkından vazgeçen kişi yazılı beyanı üzerinden bildirim kabul edilmektedir. Ancak feragat eden paydaş yeniden satış olması halinde şufa hakkından yeniden yararlanabilmektedir.

Somut bir satışla ilgisi olmadığı için genel nitelikteki şufa hakkından önceden feragat etme işleminde yazılı bir biçimde yapıldığında geçersiz olacaktır. Bu tür genel feragat hukuku bir etki doğurmadığı için bir geçerliliği mümkün değildir. Örneğin yazılı bir şekilde bir paydaş olduğunuz gayrimenkulün satıldığında şufa hakkınızı kullanmayacağınızı beyan etmeniz halinde geçerliliği olmayacaktır. Çünkü bu beyanın hukuken geçersiz olması nedeniyle kabul edilmeyecektir. Feragat işleminin bu nedenle de doğru yapılabilmesi çok önemlidir. Sonuç olarak bakıldığında feragat işleminin genel nitelikte yapılması geçersizdir.

Önalım hakkını kullanma yetkisi olan hisseder bu hakkı isterse kullanır isterse kullanmama hakkına sahiptir. Ayrıca kullandıktan sonra da feragat edebilme hakkı bulunmaktadır. Özel bir hak olduğu için burada kullanıp kullanmamak tamamen hak sahibinin iradesine bağlı bir durumdur. 733. Maddeye göre feragat belli bir şahıs için veya herkes için yapılabilmektedir. Ancak sadece dava açıldıktan sonra mümkündür.

Belirli bir şahsa yani belirli bir satış işlemine karşı feragat edildikten sonra yeni bir satım halinde yeniden bu hakkın kullanılabilmesi geçerlidir.

Şufa Hakkında Masraflar Ne Oluyor?

Hakkın kullanılmasıyla birlikte paydaş ile aracı arasındaki kapsamlı ve şartlar sözleşmeler üzerinden belirlenmektedir. Şufa hakkı davası satış bedeli üzerinden davalı tarafından ödenen harç ve masrafları üzerinden yapılmaktadır.

Davalının payı taşınmaz üzerinde bulunan tüm yükümlülükleriyle birlikte satın alınmaktadır. Satış senedinde gösterilen ve nakit ödenen bedellerden sonra haczin kaldırılması için harç toplamı da kabul edilmektedir.

Burada önemli bir detay bulunmaktadır. Davada ön alım hakkına ilişkin mülkiyette payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş olan kişiler bu paydaş hakkında ön alım hakkı kullanamamaktadır. Çünkü bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde sadece bu hak kabul edilmektedir. Bunun yanında trampa halinde de kullanılması mümkün olmayacaktır.

Paraya satın alan kişinin payı bir başkasına satma ihtimali de mümkündür. Payı satın alan üçüncü kişi de payı bir başkasına satması halinde süreler yeniden başlatılmaktadır. Bu durumda hak devam etmektedir ve davacı davayı yeni malike üzerinden sürdürmektedir.

Kiracı olan kişilerin, taşınmaz paydaş üzerinden ön alım hakkı yoktur. Ancak kiralama sözleşmesinde böyle bir akit yapıldıysa bu durumda ön alım hakkından yararlanabilme ihtimali mümkündür.

Şufa Davasında Ön Alım Bedeli

Davalarda hakka sahip olan paydaşın satıcının sattı bedel mukabilinde ön alım hakkını kullanarak dava açmasıdır. Ancak tapuda bedel haç masrafını azaltmak için düşük gösterildiğinde veya yüksek gösterildiğinde muvazaa iddiası yapılmaktadır. Muvazaa iddiaları olduğunda mahkemeler bedelin araştırılmasını isteyecektir. Bu durumda da alıcının paydaşa karşı değil doğrudan bedele karşı iddiada bulunması gerekmektedir.

Hukuk büromuzdan yardım alarak şufa davalarında gerekli olan tüm adımları profesyonel bir şekilde atabilirsiniz. Çünkü kanundan doğan bir hak olurken alıcıya doğrudan dava açılabilmektedir. Ancak sözleşmesel nispi bir hak olmasından dolayı hakların her zaman şerh edilmesi çok önemlidir. Örneğin bağış veya trampa yolu ile devredilen haklarda şufa hakkı kullanılamamaktadır. Ancak bu durumda hak sahiplerine muvazaa iddiası ile dava açması mümkündür.

Hakların kaybolmaması için doğru hukuk bürosuyla çalışmak ve doğru destek almak önemlidir. Bunun yanında vasiyetnamelerde bir kişi lehine şufa hakkının tanıyabileceği de kabul edilmektedir. Fiili taksim gibi durumlarda diğer paydaşların önalım haklarını iddia etmesi için dürüstlük kuralıyla bağdaşması gerekmektedir. Bildirim itibaren 3 ay her halde 2 yıl süre içerisinde ön alım davaları için avukatlardan yardım alabilirsiniz.